رکورد زنی جدید در بازار مسکن
فشار کم‌سابقه تورم مسکن در ابرشهرها باعث ثبت رکورد جمعیت مهاجر در ۲۰ شهرجدید شد.
روند افزایش جمعیت در حومه رسمی کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ نشان می‌دهد سال گذشته ۹۰ هزار نفر ساکن تازه به شهرهای جدید اضافه شد؛ به‌طوری‌که کل جمعیت این مناطق از یک میلیون نفر گذشت.
این کوچ، معادل ۲/ ۲ برابر میانگین سالانه جمعیت مهاجر طی دو دهه اخیر است. بررسی‌ها درباره شتاب مهاجرت به شهرهای جدید نشان می‌دهد گسل قیمت مسکن و اجاره‌بها بین شهر مادر و شهر جدید، علت اصلی این انتقال جمعیت است. هزینه خرید و اجاره آپارتمان در شهرهای جدید به‌طور میانگین حدود ۷۰ درصد کمتر از سطح قیمت‌ها در شهر اصلی است. از آنجا که این فاصله طی دو سال اخیر تشدید شده، روند مهاجرت نیز تند شده است. هر چند بعضا برای توجیه برنامه خانه‌سازی‌های دولتی، فرضیه مهاجرت اختیاری مطرح می‌شود، اما به‌نظر می‌رسد این حرکت در قالب کوچ اجباری ناشی از رشد قیمت مسکن در حال انجام است. توسعه سرانه‌های شهری در این مناطق می‌تواند آن فرضیه را به تدریج محقق کند.
کوچ بزرگ به شهرهای جدید
با عبور تعداد جمعیت ساکن در شهرهای جدید کشور از مرز یک میلیون نفر، رکورد نرخ رشد جمعیت در حاشیه رسمی ابرشهرها زده شد.بررسی‌های به عمل آمده با تکیه بر آمارهای مربوط به میزان رشد جمعیت در ۲۰ شهر جدید کشور از سال ۷۵ تا پایان ۹۸ نشان می‌دهد در حالی تعداد جمعیت ساکن در شهرهای جدید کشور از مرز یک میلیون نفر گذشته است که در سال‌های ابتدایی جمعیت‌پذیر شدن این شهرها در سال ۷۵ تنها ۵۸ هزار نفر در این شهرها ساکن بودند.
اما نکته مهم‌تر در ارتباط با رشد جمعیت شهرهای جدید در سال‌های اخیر نشان می‌دهد در حال حاضر و براساس آخرین آمارها، جمعیت تازه در شهرهای جدید به دو برابر میزان تاریخی خود افزایش یافته است و این موضوع نوعی رکوردشکنی از بابت تحولات جمعیتی و رشد جمعیت در این شهرها محسوب می‌شود.
با این حال به نظر می‌رسد این رشد جمعیتی و این رکوردشکنی بیش از آنکه ناشی از اختیار متقاضیان سکونت برای مهاجرت به این شهرها باشد در نتیجه جبر ناشی از افزایش شدید سطح قیمت خرید و اجاره بهای مسکن ایجاد شده است و در واقع دوپینگ جمعیتی شهرهای جدید ناشی از عدم توانایی مالی و اقتصادی خانوارهای ساکن در این شهرها برای خرید یا اجاره مسکن در کلان‌شهرها یا شهرهای بزرگی است که این شهرهای جدید در حومه آنها احداث شده‌اند.
بنابراین از آنجا که این رکوردشکنی تاریخی جمعیتی شهرهای جدید نه به دلیل اختیار و مطلوبیت سکونت در حومه رسمی ابرشهرها بلکه به دلیل ناتوانی مالی خانوارها از خرید یا تامین هزینه اجاره‌نشینی در شهرهای بزرگ ایجاد شده است، این رشد جمعیتی را می‌توان نوعی دوپینگ جمعیتی تعبیر کرد.
آمارهای رسمی مربوط به تحولات جمعیتی شهرهای جدید کشور نشان می‌دهد جمعیت ۲۰ شهر جدید کشور در سال ۹۸ به لحاظ میانگین رشد تعداد جمعیت ساکن در این شهرها طی ۲۲ سال گذشته رکورد زده و دو برابر میزان تاریخی آن شده است.
روندهای مربوط به رشد جمعیت ساکن در شهرهای جدید حاکی است از سال ۷۵ تا پایان سال ۹۵، به‌طور متوسط در هر سال ۳۶ هزار نفر به جمعیت شهرهای جدید در قالب جمعیت جدید این شهرها اضافه شده است. این میزان به‌طور میانگین در بازه زمانی سال ۷۵ تا سال ۹۷ به‌طور متوسط برابر با افزایش ۴۰ هزار نفری ساکنان جدید به مناطق شهری حومه‌ای رسمی در اطراف کلان‌شهرها و شهرهای مادر بوده است. اما در سال ۹۸ میزان افزایش جمعیت جدید در این شهرها به حدود ۹۰ هزار نفر رسید که معادل دو برابر میزان تاریخی رشد جمعیت جدید در ۲۲ شهر جدید کشور است.
در واقع در حالی که طی سال‌های ۷۵ تا ۹۷ سالانه به‌طور میانگین ۴۰ هزار نفر به جمعیت شهرهای جدید اضافه می‌شده است در سال ۹۸ این میزان به ۹۰ هزار نفر افزایش یافته است که نوعی رکوردشکنی قابل توجه در این زمینه محسوب می‌شود.
هر چند این میزان به لحاظ تعداد جمعیت اضافه شده طی یک‌سال به شهرهای جدید بی‌سابقه نیست و یک‌بار دیگر در سال ۹۲ هم جمعیت جدید شهرهای جدید معادل ۱۰۱ هزار نفر افزایش یافت. علت افزایش ۱۰۱ هزار نفری جمعیت شهرهای جدید در آن سال رسیدن واحدهای مسکن مهر به مرحله بهره‌برداری از آن تاریخ و همچنین تجربه جهش قیمت مسکن در آن سال بود. این دو عامل موجب شد در یک مقطع زمانی دیگر نیز علاوه بر مقطع زمانی حاضر شهرهای جدید به‌عنوان یک مکان ارزان‌تر برای سکونت مورد توجه خانوارهای با سطح درآمد پایین‌تر قرار بگیرد.
در سال ۹۸ نیز تحت تاثیر ادامه روند جهش قیمت مسکن و همچنین افزایش هزینه اجاره‌نشینی در کلان‌شهرها و شهرهای مادر، شهرهای جدید به خصوص شهرهای جدید اطراف تهران به یک مقصد مهم برای مهاجرت خانوارهای کم‌درآمد تبدیل شد. به این ترتیب هر چند به لحاظ رشد تعداد جمعیت جدید، افزایش ۹۰ هزار نفری جمعیت این شهرها در سال ۹۸ بی‌سابقه نبوده است اما به لحاظ متوسط رشد جمعیت جدید در این شهرها، این میزان دو برابر رکورد تاریخی میانگین افزایش جمعیت این شهرها محسوب می‌شود.
با این حال شرایط ایجاد شده به لحاظ میزان رشد جمعیت در شهرهای جدید این سوال را ایجاد می‌کند که آیا این رکوردشکنی در نتیجه جذاب‌سازی فضای سکونتی شهرهای جدید منجر به جذب جمعیت قابل ملاحظه به این شهرها شده است و افراد با اراده و اختیار خود این شهرها را به‌عنوان محل سکونت خود برگزیده‌اند یا بنا بر اجبار به این شهرها مهاجرت کرده‌اند؟
بررسی‌ها نشان می‌دهد این مهاجرت‌ها عمدتا از نوع مهاجرت اجباری بوده است. طی دست کم دو سال گذشته جهش قیمت مسکن و همچنین رشد شدید هزینه اجاره‌نشینی در شهرهای بزرگ به خصوص کلان‌شهرها و از همه مهم‌تر شهر تهران باعث شد شهرهای جدید به‌عنوان مکان‌هایی ارزان‌تر برای خرید یا اجاره مسکن مورد توجه قرار بگیرد. در یک سال و نیم گذشته میانگین قیمت مسکن در شهر تهران حدود دو برابر شده است و اجاره بها نیز به میزان محسوسی رشد داشته است. با این حال هم قیمت فروش و هم سطح اجاره بهای مسکن در شهرهای جدید به‌طور متوسط حدود ۳۰ درصد کلان‌شهرهاست و در واقع قیمت مسکن و هزینه اجاره‌نشینی در این شهرها به‌طور متوسط ۷۰ درصد کمتر از شهرهای مادر و ابرشهرها است.
در واقع مهم‌ترین دلیل رکوردشکنی میزان مهاجرت خانوارها به شهرهای جدید ارزان‌تر بودن هزینه خرید یا اجاره مسکن در این شهرهاست. این در حالی است که هنوز کیفیت زندگی در این شهرها و میزان خدمات و سرانه‌های شهری آنها با کیفیت زندگی در شهرهای بزرگ و ابرشهرها فاصله قابل توجهی دارد و در بسیاری از موارد قابل مقایسه نیست. از سوی دیگر با توجه به آنکه عمده افراد ساکن در شهرهای جدید ناچار به مسافرت روزانه به ابرشهرها برای حضور در محل کار خود هستند فاصله بین شهرهای جدید و شهر مادر یکی از عواملی است که از جذابیت سکونتی این شهرها می‌کاهد.
این در حالی است که در نبود یک سیستم حمل و نقل سریع، انبوه وارزان قیمت همچون خطوط مترو یا شبکه ریلی پرسرعت، حمل و نقل و جابه‌جایی بین شهرهای جدید و شهر مادر دشواری‌های خاص خود را دارد. هم اکنون تنها یک شهر جدید کشور در اطراف تهران از شبکه حمل و نقل مترو برخوردار است و سایر شهرهای جدید فاقد شبکه حمل ونقل ریلی پرسرعت، سریع وارزان(مترو) هستند.
در چنین شرایطی هم‌اکنون سرعت ساختمان‌سازی در شهرهای جدید نیز از سرعت ساخت وتامین زیربناها،روبناها و سرانه‌های خدماتی در این شهرها بیشتر است. در همه سال‌های گذشته تاکنون بیشترین تمرکز در حوزه ساختمان‌سازی بوده است و تامین خدمات و سرانه‌ها به منظور افزایش مطلوبیت سکونتی در این شهرها کمتر مورد توجه قرار گرفته است. در طرح مسکن مهر، ابتدا ساخت واحدهای مسکونی در شهرهای جدید در اولویت قرار گرفت و بدون آنکه به موضوعات مربوط به تامین به موقع وکافی خدمات و سرانه‌های زیربنایی و روبنایی توجه چندانی صورت گیرد، واحدهای مسکونی احداث شد اما تعداد قابل توجهی از این پروژه‌ها حتی پس از زمان تکمیل نیز به دلیل عدم تامین خدمات زیربنایی و روبنایی از یکسو و همچنین عدم‌تامین سرانه‌های شهری مطلوب از سوی دیگر تا مدت زمان قابل توجهی بعد از تکمیل واحدها افتتاح و مورد بهره برداری قرار نگرفتند.
هم اکنون نیز این مشکل در شهرهای جدید به قوت خود باقی مانده است. هر چند ساخت شهرهای جدید و انجام عملیات عمرانی وساختمان‌سازی در این شهرها به منظور تحقق اهدافی همچون رفع تمرکز جمعیتی از شهرهای مادر و همچنین اسکان سرریز جمعیت کلان‌شهرها از اهمیت زیادی برخوردار است و نفس شکل‌گیری شهرهای جدید در جهت تحقق این اهداف، اقدامی درست است اما لازم است همزمان با ساختمان‌سازی در این شهرها یا حتی قبل از هرگونه اقدام برای ساخت و ساز در آنها متولی این شهرها نسبت به تامین خدمات زیربنایی و روبنایی و سرانه‌های خدمات شهری در آنها اقدام کند.
اما به رغم وجود تجربه مسکن مهر ونواقصی که در این زمینه به دلیل عدم فراهم آوری به موقع خدمات زیربنایی و روبنایی و همچنین سرانه‌های شهری طی سال‌های اخیر در شهرهای جدید مشاهده شد متولی مسکن هم اکنون نیز به جای آنکه از منابع وامکانات محدود خود ابتدا برای تامین و تکمیل خدمات وسرانه‌های مطلوب زندگی شهری در این شهرها استفاده وسپس اقدام به ساختمان‌سازی کند، پروژه‌های ساختمانی جدیدی را برای اجرا در این شهرها در دست اجرا قرار داده است. در حالی‌که هرگونه تلاش برای ارتقای سطح خدمات در شهرهای جدید موجب افزایش کیفیت زندگی در شهرهای جدید و مهاجرت اختیاری ساکنان شهرهای بزرگ به این شهرها خواهد شد. به خصوص امکان حمل و نقل سریع، ارزان و آسان با اتکا به شبکه حمل و نقل ریلی و مترو می‌تواند در این زمینه بسیار موثر باشد.
تا زمانی‌که محیط زندگی در شهرهای جدید به واسطه ارتقای سطح خدمات وسرانه‌ها ارتقا نیافته و بهبودی در شرایط سکونتی در این شهرها ایجاد نشود ساختمان‌سازی‌های بی‌رویه نیز نمی‌تواند مشکلات سکونتی در این شهرها را برطرف کرده ومنجر به مهاجرت اختیاری به شهرهای جدید شود. در صورتی که کیفیت سکونت در شهرهای جدید ارتقا پیدا نکند ساکنان این شهرها به محض بهبود شرایط اقتصادی و مالی خانوار و کسب توانمندی مالی برای بازگشت به شهر مادر، شهر جدید را ترک خواهند کرد و در نتیجه شهرهای جدید هیچ‌گاه به یکی از اهداف اصلی خود که هویت بخشی و جذب جمعیت دائمی و بومی است، دست نخواهند یافت.
افزایش فاصله سرعت ساختمان‌سازی و تامین خدمات
این در حالی است که هم اکنون فاصله بین تامین خدمات و سرانه‌های شهری با سرعت ساختمان‌سازی در شهرهای جدید بسیار زیاد است. در طرح مسکن مهر، ۳۶۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای جدید کشور احداث شد که هنوز پرونده ۳۰ درصد از این واحدها بنا به دلایل مختلف از جمله عدم تامین خدمات زیربنایی، مسائل مرتبط با پرداخت تسهیلات ، تمام نشدن عملیات ساخت و... باز است. در طرح اقدام ملی مسکن نیز از سال گذشته ساخت ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای جدید کلید خورده است در حالی‌که قرار است ۶۰ هزار واحد از این تعداد در چهار شهر جدید اطراف تهران یعنی پرند، پردیس، اندیشه وهشتگرد احداث شود. کارشناسان معتقدند افزایش فاصله بین سرعت ساختمان‌سازی و سرعت تامین خدمات در شهرهای جدید مغایر با امر جذاب‌سازی شهرها برای جذب جمعیت به‌صورت اختیاری و خودخواسته است.
چرا که افزایش این شکاف روز به روز منجر به افت کیفیت زندگی در این شهرها شده و آنها را به مکان‌هایی غیرجذاب برای سکونت تبدیل می‌کند. به خصوص آنکه براساس افق جمعیتی شهرهای جدید، جمعیت این شهرها باید ظرف سال‌های آینده به ۳ میلیون و۸۰۰ هزار نفر برسد که با سطح فعلی سرانه‌ها وخدمات شهری در شهرهای جدید و وضعیت پیشرفت آنها اساسا امکان تحقق این افق جمعیتی وجود نخواهد داشت.
هم اکنون جمعیت شهر جدید پرند ۱۶۰ هزار نفر است که این میزان جمعیت این شهر را در رده شهرهای متوسط به لحاظ جمعیتی قرار می‌دهد. در شهر جدید اندیشه هم اکنون ۱۳۱ هزار نفر و در شهر جدید پردیس ۱۰۶ هزار نفر ساکن هستند. جمعیت هر کدام از این شهرهای جدید براساس افق جمعیتی تعریف شده باید در سال‌های آینده از ۴۰۰ هزار نفر عبور کند.این در حالی است که هر چند هم اکنون جمعیت موجود در شهرهای جدید کشور با افق جمعیتی آنها در آینده فاصله قابل‌توجهی دارد، اما در مقیاس فعلی هم در سال گذشته رکورد تاریخی میانگین رشد جمعیت در این شهرها زده شد.
منبع: دنیای اقتصاد
