پروژه‌های ساختمانی منطقه ۲۲
کافی است یک‌بار هم که شده از بزرگراه‌های غرب تهران عبور کرده باشید، حتما چشمتان به برج‌های نسبتا متراکمی که در اطراف چیتگر در دست ساخت هستند، افتاده است. برج‌هایی که جزء منطقه ۲۲ تهران هستند و با اینکه هنوز به‌طور کامل به بهره‌برداری نرسیده‌اند، در آینده‌ای نه‌چندان دور، آماده تحویل به صاحبانشان هستند. پروژه‌های منطقه ۲۲، به دلیل موقعیت مکانی ویژه‌ای که دارند، بسیار مورد توجه افراد قرارگرفته‌اند و محل خوبی برای سرمایه‌گذاری هستند.
فواید و معایب پیش‌خرید ملک
از آنجایی که در دوره و زمانه ما قیمت ملک روزبه‌روز بالاتر می‌رود و در مقابل قدرت خرید مردم کاهش می‌یابد، یکی از بهترین راه‌کارها برای خانه‌دار شدن، پیش‌خرید ملک است. چرا که املاکی که پیش‌فروش می‌شوند، به خاطر تکمیل نبودن قیمتی پایین‌تر از ملک تمام‌شده دارند و خریدار می‌تواند با پرداخت پول کمتر، ملکی با ارزش بیشتر خریداری کند. از طرف دیگر در معاملات عادی، پول ملک بلافاصله بعد از قولنامه و حداکثر تا دو ماه بعد از توافق اولیه باید به فروشنده داده شود و ممکن است شخصی به دلیل نداشتن پول نقد نتواند برای خرید خانه اقدام کند. اما این مسأله در پیش‌خرید ملک حل شده است؛ به این ترتیب که فرد خریدار، مبلغی را به عنوان پیش‌پرداخت می‌دهد و بعد به مرور زمان و طی مراحل ساخت، پول مورد نظر ر ا پرداخت می‌کند. این مدل خرید، باعث می‌شود که خریدار قدرت بیشتری برای خرید پیدا کند. هم‌چنین در پیش‌فروش ساختمان، خریدار از مرحله به مرحله کار اطلاع دارد و می‌تواند از نوع و کیفیت مصالح به کار رفته در بنای ساختمان مطلع شود در حالی که این امکان در خرید ملک آماده وجود ندارد.
ساخت منطقه ۲۲ از چه زمانی شروع شد؟
منطقه ۲۲، غربی‌ترین منطقه تهران است که در حقیقت در شمال غرب این شهر واقع شده و آب‌وهوایی کوهپایه‌ای دارد. این منطقه به دلیل نزدیکی به روستاهای ییلاقی اطراف تهران؛ مانند وردیج، واریش، سنگان و… معمولا در طول سال از آب‌وهوای پاک بهره‌مند است. این منطقه با چهار بزرگراه مهم شهید خرازی، شهید همت، آزادگان و حکیم محاصره شده و به همین دلیل دسترسی ساکنانش را به مرکز شهر و از طرفی شهر کرج بسیار مناسب و راحت کرده است. از آنجایی ساخت‌وساز پروژه‌های منطقه ۲۲، در محدوده‌ای بکر و خالی از ساختمان شروع شد، تمام تلاش مهندسان و تعاونی‌های سازنده بر این بود که بر اساس اصول نوین شهرسازی، منطقه‌ای مدرن، همراه با جدیدترین و مطلوب‌ترین امکانات رفاهی را برای ساکنان فراهم کنند. این تصمیم باعث شد پروژه‌هایی عظیم با سرمایه‌ای کلان آغاز به کار کنند. یکی از منابعی باعث پیشبرد بهتر اهداف این پروژه‌ها شد، پیش‌فروش واحدهای برج‌های منطقه ۲۲ بود. از آنجایی که تعاونی‌های سازنده این برج‌ها همه مربوط به سازمان‌ها و ارگان‌های مهم و معتبر هستند، امکان کلاهبرداری و تقلب که در پیش‌فروش املاک بیم آن وجود دارد، در پیش‌فروش برج‌های منطقه ۲۲، وجود ندارد و افراد می‌تواند با خیالی آسوده به این تعاونی‌ها اعتماد کنند و پول خود را در این پروژه‌ها سرمایه‌گذاری کنند.
پروژه‌های منطقه ۲۲ محلی مناسب برای سرمایه‌گذاری
بهترین موقعیت منطقه ۲۲ تهران در حال حاضر این است که می‌توان به اشکال مختلف در آن سرمایه‌گذاری کرد. همانطور که اشاره شد، حدود ۹۰درصد از پروژه‌های منطقه ۲۲، متعلق به تعاونی‌ها هستند و به همین دلیل اگر می‌خواهید در این پروژه‌ها سرمایه‌گذاری کنید، لازم است که به تعاونی مورد نظر حق عضویت بپردازید یا اینکه حق امتیاز فرد دیگری را خریداری کنید. یا اینکه در برخی از پروژه‌ها، حق اشتراک در واحدها به شکل سهام ارائه می‌شود به این شکل، افراد می‌توانند بر اساس سرمایه‌ای که دارند، متراژ مشخصی از این واحدها را خریداری کنند. البته به غیر از این دو نوع سرمایه‌گذاری، تعدادی از پروژه‌های منطقه ۲۲ در دست شرکت‌های خصوصی هستند و توسط این شرکت‌ها پیش‌فروش می‌شوند که شرایط هر کدام بسته به سیاست شرکت مورد نظر، متفاوت است. می‌توان گفت سرمایه‌گذاری در پروژه‌های منطقه ۲۲ تهران به سه دسته تقسیم شده‌اند: خرید سهام، خرید امتیاز تعاونی‌ها، پیش‌خرید واحدها از شرکت‌های خصوصی. به‌طور کلی پروژه‌های ساختمانی منطقه ۲۲، از نظر زمان اتمام پروژه‌ها به سه دسته تقسیم می‌شوند: پروژه‌های بلندمدت مثل شهرک مروارید، پروژه‌های میان‌مدت مثل غرب دریاچه چیتگر و پروژه‌های زودبازده مثل کوهک. حال باید دید هر کدام از انواع سرمایه‌گذاری در شهرک‌های منطقه ۲۲، به چه شکل انجام می‌شود.
خرید سهام پروژه‌های منطقه ۲۲
برخی از برج‌های منطقه ۲۲، به صورت متری به افراد واگذار می‌شوند، چراکه معمولا تعداد اعضای تعاونی‌های مسکن، زیاد هستند و همه آن‌ها نمی‌توانند به شکل پرداخت حق عضویت، عضو یک پروژه کنند. از طرفی چون همه افراد توان مالی بالایی ندارند به همین دلیل واحدهای در حال ساخت را به صورت متری به افراد واگذار می‌کنند تا هر شخص بر اساس سرمایه‌ای که دارد در این پروژه‌ها شریک شود. نحوه خرید سهام در پروژه‌های منطقه ۲۲ این است که دو نوع متراژ ۳۳متری و ۶۳متری در نظر گرفته شده و افراد می‌توانند بر اساس سرمایه‌ای که دارند هر کدام را انتخاب کنند. اگر توان مالی‌شان اجازه دهد هم می‌توانند از هر سهم بیشتر از یکی بخرند تا به حدنصاب یک واحد استاندارد برسد و بتوانند هنگام بهره‌برداری، سند شش‌دانگ را به نام خود بزنند. در غیر این‌صورت، اگر نتوانند تا زمان پایان یافتن پروژه سهام خود را به اندازه متراژ یک واحد کامل افزایش دهند، به اندازه‌ای که سهام دارند با افراد دیگر در یک واحد شریک خواهند شد و به اندازه‌ای که مالکیت دارند، مثلا دو دانگ، سند می‌گیرند. پروژه‌های نخل شمیم رحمت ۳ و پدافند هوایی ارتش از جمله پروژه‌هایی است که به شکل سهام در اختیار افراد قرار گرفته‌اند. به عنوان مثال شرایط پرداخت در پروژه شمیم۳ به این شکل است که هر سهم حدود یک متر از یک واحد مسکونی است که بنابر قیمت روز ملک، قیمت‌گذاری می‌شود. اگر فرد قصد خرید یک واحد کامل را داشته باشد، طبق شرایط پول سهام را واریز می‌کند اما اگر شخص صرفا برای سرمایه‌گذاری وارد شود، لازم است ماهانه مبلغی را به عنوان حق امتیاز به حساب تعاونی پرداخت کند.
تعاونی‌های سازنده واحدها
تعاونی‌های زیادی از سازمان‌های مختلف، ساخت پروژه‌های منطقه ۲۲ را به عهده گرفتند که البته بیشتر آن‌ها وابسته به ارگان‌های نظامی هستند. تعاونی‌های معتبر منطقه ۲۲ عبارتند از تعاونی توسعه و عمران هادی، بنیاد تعاون ارتش، نیرو زمینی ارتش، نیرو هوایی ارتش، نیرو دریایی ارتش، پدافند ارتش و… به همین دلیل کارکنان ارگان‌های نظامی با پیش‌خرید واحدهای در دست ساخت این منطقه، توانستند به خانه‌دار شدن امیدوار شوند. اما به مرور زمان به دلیل‌عدم توانایی عده‌ای از این کارکنان در پرداخت اقساط، تعاونی‌ها اقدام به فروش امتیاز واحدها کردند. به این معنا که حق عضویت خود را در پروژه‌ی ساخت و ساز این منطقه، در قبال دریافت مبلغی، به فرد دیگری واگذار کنند و به این ترتیب ادامه پرداخت‌ها و در نهایت مالکیت واحد مورد نظر به او انتقال پیدا می‌کند.
خرید امتیاز واحدهای مسکونی
بهترین موقعیت منطقه ۲۲ این است که بیشتر پروژه‌های آن تعاونی‌ساز هستند و هر کدام از تعاونی‌ها هم مربوط به سازمان و ارگان مهمی از کشور است. به همین دلیل مورد اعتماد هستند و می‌توان بدون نگرانی از کلاهبرداری، در آن‌ها سرمایه‌گذاری کرد. اما برای مالکیت این پروژه‌ها لازم است که حق امتیاز اعضای فعلی را خریداری کنید. با این کار در حقیقت شما جایگزین عضو قبلی خواهید شد. در این پروژه‌ها اطلاعاتی که از امتیاز خریداری شده برای شما مشخص است فقط جانمایی واحد و متراژ آن است اما طبقه ملک، در صورت خوش‌حسابی شما در پرداخت مبالغ مشخص شده، به عنوان یک حق انتخاب به شما داده خواهد شد. در ضمن تعاونی‌های مذکور بنا بر اعلام خودشان، هیچ سودی از شما دریافت نمی‌کنند و به این دلیل که بیشتر اعضای آن‌ها کارکنان خود سازمان‌ها و ارگان‌ها هستند، زمان مشخصی را برای تحویل واحدها مشخص نمی‌کنند.
حق امتیاز و نحوه قیمت‌گذاری آن
هر تعاونی هنگام تأسیس، شروع به عضوگیری می‌کند و اعضا بعد از شروع پروژه‌ها و طی عملیات ساخت‌وساز، مبالغی را به حساب تعاونی واریز می‌کنند. این پروژه‌ها برای به ثمر رسیدن، راهب طولانی را در پیش دارند به همین دلیل نیاز است که اعضا حق عضویت خود را به موقع واریز کنند تا سرمایه لازم جهت تکمیل پروژه تأمین شود، برای همین امر و به منظور تشویق اعضا به پرداخت به موقع، مشتریان خوش‌حساب امتیازاتی مانند حق انتخاب طبقه و موقعیت واحد را دریافت می‌کنند. ارزش‌گذاری حق امتیاز قابل پرداخت هم به میزان پیشرفت پروژه بستگی دارد و اینکه چقدر به زمان تحویل آن مانده است. هر چه پروژه برای تحویل آماده‌تر باشد، قیمت امتیاز آن بالاتر خواهد بود. مراحل پیشرفت یک پروژه عمرانی عبارت است از: گرفتن مجوز ساخت، تجهیز کارگاه، گودبرداری، اجرای فونداسیون، اجرای اسکلت، آماده‌سازی سقف، دیوارچینی و سایر عملیات عمرانی و نازک‌کاری؛ بسته به اینکه پروژه ساختمانی در کدام‌یک از این مراحل باشد، قیمت حق امتیاز آن متفاوت خواهد بود. هم‌چنین هر چه پروژه خواهان بیشتری داشته باشد، قیمت آن نیز بالاتر خواهد رفت. تعاونی سازنده نیز در قیمت حق امتیاز تأثیر دارد؛ هر چه تعاونی معتبرتر باشد و سابقه بهتری داشته باشد، حق امتیاز پروژه‌های آن تعاونی بالاتر خواهد بود. موقعیت مکانی و هم‌چنین امکانات برج‌های مربوط به پروژه هم در قیمت‌گذاری آن مؤثر خواهد بود.
شرکت‌های خصوصی سازنده پروژه‌های منطقه ۲۲
بهترین موقعیت منطقه ۲۲ تهران این است که علاوه بر تعاونی‌های دولتی، شرکت‌های خصوصی نیز به عنوان عامل ساخت‌وساز پروژه‌ها مشغول کار هستند و خریدار می‌تواند بر اساس موقعیت خود، هر پروژهای را که بیشتر به دلخواه او نزدیک است و یا با موقعیت مالی او هماهنگ است، انتخاب کند. محله کوهک در جنوب شرقی و هم‌چنین محله غربی دریاچه چیتگر که شهرک چیتگر، محله واقع در شمال اتوبان همت و روبه‌روی ایران‌مال و هم‌چنین آخرین شهرک منطقه ۲۲ که مرز تهران و کرج است یکی از نقاط خوش‌آب‌وهوای این منطقه به حساب می‌آید، از جمله پروژه‌هایی هستند که پیش‌خرید آن‌ها از شرکت‌های خصوصی امکان‌پذیر است. این پروژه‌های که به اصطلاح به آن‌ها شخصی‌ساز هم می‌گویند، در اصل کار همان تعاونی‌ها را انجام می‌دهند اما این تعداد پروژه‌های شخصی‌ساز بسیار محدود است و در اقلیت هستند، هم‌چنین در عقد قرارداد پیش‌نویس چند تفاوت مهم با پروژه‌های اجرایی تعاونی‌ها دارند.
محاسن پروژه‌های بخش خصوصی
حسن بزرگی که پروژه‌های شخصی‌ساز منطقه ۲۲ دارند این است که شرکت‌های سازنده، طبق قرارداد ملزم به تعیین زمان برای تحویل پروژه هستند. این شرکت‌ها زمان معهود را همراه با تعهد به جریمه دیرکرد و التزام به جبران ضرر و زیان مالی احتمالی ناشی از دیرکرد، در قرارداد پیش‌فروش ذکر می‌کنند. این در حالی است که در پروژه‌های تعاونی‌ساز این نوع تعهد و با این میزان از الزام‌آوری برای تعاونی وجود ندارد. هم‌چنین سازندگان این پروژه‌های شخصی‌ساز به دلیل مشخص بودن زمان تحویل، معمولا ۵درصد از مبلغ دریافتی از خریداران را برای تنظیم سند تک‌برگ و هزینه‌های مربوط به آن، نگه می‌دارند. حسن دیگر پروژه‌های شخصی در منطقه ۲۲ این است که خریدار از همان ابتدا طبقه و واحد ملک پیش‌خرید شده معلوم است و همه این موارد به همراه قیمت، به صورت قطعی و بدون تغییر، در قرارداد قید می‌شود. هم‌چنین واحدها با امکانات کامل و همراه با کابینت و کمددیواری به صاحبانشان تحویل داده می‌شوند. نکته مهم در مورد پروژه‌های منطقه ۲۲ این است که در کل بعد از تحویل واحدها بسته به اینکه پروژه مورد نظر در کدام موقعیت مکانی قرار دارد و کیفیت ساخت برج در چه سطحی است و چشم‌انداز آن به چه صورت است، ارزش افزوده‌ای بین ۴۰ تا ۶۰ درصد به مالکان تعلق خواهد گرفت.
پروژه‌های در دست ساخت منطقه۲۲
پروژه‌های منطقه ۲۲، از نظر سرمایه اولیه و هم‌چنین مبلغ اقساط، به چند دسته تقسیم می‌شوند؛ یکسری از آن‌ها با مبلغ حدود ۳۰۰میلیون قابل خریداری هستند؛ از جمله پروژه شمیم رحمت ۳ در کوهک که متراژ واحدهای آن بین ۱۲۰ تا ۱۸۰ متر خواهد بود و زمان تقریبی تحویل آن سال ۱۴۰۱ اعلام شده است. این پروژه به شکل خرید سهام قابل سرمایه‌گذاری است. برای داشتن یک واحد مسکونی در این پروژه نیاز به خرید ۱۰۰سهم است، اما اگر فقط قصد سرمایه‌گذاری دارید، هر چقدر که می‌خواهید می‌توانید سهم بخرید. پروژه‌های نارنجستان ۳ (شمال همت)، پاسارگاد ۲ (شهرک گلستان)، پروژه‌های مروارید ۲، مهتاب۲، تریتیوم۳ و مروارید خیام در مروارید شهر، پروژه‌های برلیان و پروژه پدافند ارتش و سهام‌های ۶۳ و ۳۳ متری در شهرک چیتگر و پروژه مروارید ۳ در بلوار شهید اردستانی، از پروژه‌هایی هستند که می‌توانید با سرمایه‌ای بین ۳۰۰ تا ۵۰۰ میلیون در آن‌ها سرمایه‌گذاری کنید. باقی پروژه‌ها مانند بالای ۵۰۰ میلیون و تعدادی بالای ۷۰۰ میلیون سرمایه نیاز دارند که برای اطلاعات دقیق، هم‌چنین برای اطلاع از قیمت‌های روز لازم است با منابع معتبر تماس بگیرید.
نوشته سمانه هراتیان ( مدیریت املاک دیار )
09129492477
